„Gekauft wie besichtigt“- Beweislast bei arglistigem Verschweigen?
Die meisten notariellen Verträge sehen bei Immobilienverkäufen den Erwerb „wie besichtigt“ vor. Damit wird die Sachmängelhaftung zwischen Verkäufer und Käufer ausgeschlossen. Kommt es in der Folge doch zu Problemen, wird oft mit arglistiger Täuschung oder absichtlichem Verschweigen argumentiert. Fraglich ist dann, welche Partei was zu beweisen hat.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 30.03.2012, Az. V ZR 86/11 noch einmal auf seine diesbezügliche Rechtsprechung hingewiesen: Der Käufer muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn arglistig verschwieg. Im Falle einer Täuschung durch Verschweigen umfasst dies auch die fehlende Offenbarung. Bei dieser negativen Tatsache muss der Käufer allerdings lediglich die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen. Im konkreten Fall hatte die Verkäuferin dargelegt, dass ihr Ehemann die Käufer auf eine Undichtigkeit des Daches und die entsprechenden Feuchtigkeitsschäden hingewiesen habe. Die Käufer mussten dann beweisen, dass eine solche Aufklärung nicht stattfand.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, stets einen Zeugen zu Besichtigungen und Vertragsverhandlungen mitzunehmen.